Thị trường bất động sản cao cấp toàn cầu năm 2026: Điểm sáng đầu tư mới nổi

Bất động sản cao cấp toàn cầu đang bước sang giai đoạn mới với sự dịch chuyển của dòng vốn từ các thị trường lâu đời như New York, London, Miami sang những điểm đến mới nổi có dư địa tăng trưởng rộng mở. Theo báo cáo của Knight Frank, Lisbon (Bồ Đào Nha) đã lọt top 10 thành phố có giá bất động sản cao cấp tăng trưởng hàng đầu thế giới với mức tăng 5,3% mỗi năm, vượt xa các trung tâm tài chính truyền thống như Paris, London hay New York. Năm 2025 vừa qua, giá bất động sản trên toàn Bồ Đào Nha tăng 15,2% so với cùng kỳ, con số cao nhất trong Liên minh Châu Âu và vượt xa mức trung bình khoảng 5% của khu vực.

Bồ Đào Nha - Điểm sáng bất động sản cao cấp Tây Âu

Thị trường cao cấp Bồ Đào Nha đang chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ về cơ cấu nhà đầu tư. Theo số liệu từ Portugal Sotheby's International, doanh thu năm 2025 tăng 31% và số lượng giao dịch tăng 34% so với năm 2024. Sự gia tăng này đến từ khách hàng Bắc Mỹ, Brazil và Vương quốc Anh cùng với giá trị trung bình trên mỗi giao dịch tăng mạnh đáng kể.

Tại thị trường nghỉ dưỡng Algarve, tổng giá trị giao dịch phân khúc cao cấp vượt 75 triệu Euro với mức giá trung bình mỗi căn biệt thự gần 5 triệu Euro. Các chuyên gia từ Savills dự báo giá nhà tại Bồ Đào Nha sẽ tiếp tục tăng thêm từ 4% đến 6% trong năm 2025 sau khi đã đạt mức tăng 6% vào năm trước. Tại các vị trí đắc địa như Lisbon hay Algarve, giá nhà trung bình ở khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 6.100 Euro mỗi mét vuông. Khách hàng nội địa vẫn đóng vai trò quan trọng khi đóng góp hơn một nửa số lượng giao dịch trong năm 2025, trong khi dòng vốn nước ngoài tập trung nhiều vào phân khúc bất động sản hàng hiệu và biệt thự ven biển cao cấp.

Nguồn cung hạn chế tại các vị trí trung tâm đang tạo ra sự cạnh tranh lớn cho người mua. Với lợi thế về kinh tế vững vàng, vị thế trong Liên minh Châu Âu và môi trường sống lý tưởng, Bồ Đào Nha tiếp tục trở thành điểm đến ưu tiên của dòng vốn toàn cầu. Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ thời điểm vào thị trường vì giá đã tăng mạnh trong 2 năm qua và sự khan hiếm nguồn có thể làm việc đàm phán trở nên khó khăn hơn.

Bulgaria - Thị trường mới nổi có giá trị đầu tư tốt nhất EU

Bulgaria đang nổi lên như một trong những thị trường bất động sản có tiềm năng đầu tư tốt nhất trong Liên minh Châu Âu với mức giá thấp hơn nhiều so với Tây Âu nhưng tốc độ tăng trưởng ấn tượng. Theo báo cáo của Christie's International Real Estate năm 2025, doanh số phân khúc bất động sản trên 600.000 Euro tăng trưởng tới 50% chỉ trong một năm, với 15% thương vụ chốt ở mức giá cao hơn mong đợi của người bán. Điều này cho thấy sự quyết tâm lớn từ các nhà đầu tư ở phân khúc cao cấp.

Trong giai đoạn từ cuối năm 2023 đến năm 2024, giá nhà trung bình tại Bulgaria tăng 7,1%, trở thành mức tăng cao nhất trong Liên minh Châu Âu. Dự kiến con số này sẽ tiếp tục tăng khoảng 15% vào năm 2025. Tại các khu vực cao cấp ở Sofia, mức giá phổ biến rơi vào khoảng 3.500 Euro cho mỗi mét vuông, trong đó những vị trí đắc địa nhất còn vượt mức này. Tính đến cuối năm 2025, giá nhà ở tại Sofia chạm mức 2.310 Euro một mét vuông, tăng 25,5% hàng năm.

Sự tăng trưởng này bắt nguồn từ nguồn cung mới khan hiếm và giá bán cao kỷ lục tại các vị trí đắc địa. Trong vòng 5 năm, giá trị các bất động sản ven biển đã tăng gần gấp đôi, trong khi các căn hộ cao cấp tại thành phố tăng từ 60% đến 70%. Nhà đầu tư đang đổ dồn về Bulgaria bởi giá bất động sản thấp hơn Tây Âu, chế độ thuế ưu đãi hơn, lãi suất vay dễ chịu và có triển vọng gia nhập Eurozone. Ngoài các quận trung tâm của Sofia như Lozenets, Iztok hay Izgrev, giới tài phiệt còn đặc biệt quan tâm đến Varna và Burgas - những địa danh ven biển mang lại lợi nhuận từ việc cho thuê và đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Việt Nam - Động lực tăng trưởng từ tầng lớp thượng lưu đang lên

Thị trường bất động sản cao cấp của Việt Nam đang thu hút nguồn vốn đầu tư trong nước và quốc tế trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa thúc đẩy nhu cầu tại các thành phố lớn. Giá căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện dao động từ 5.400 USD đến 15.000 USD/m², tương đương với các thị trường trung tâm trên toàn cầu nhưng thấp hơn Singapore và Bangkok. Chính sách của Chính phủ đã đơn giản hóa quy định sở hữu đối với người nước ngoài và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.

Khu chung cư cao cấp tại Việt Nam với thiết kế hiện đại

Trong quý 3/2025, giá của bất động sản cao cấp tại Hà Nội tăng vọt khi căn hộ cao cấp ở các quận trọng điểm vượt ngưỡng 180 triệu đồng (khoảng 6.840 USD/m²), và giá biệt thự hạng sang tại các khu vực trung tâm đạt 395 triệu đồng (khoảng 15.000 USD/m²). Thị trường bất động sản cao cấp của Việt Nam dự kiến đạt hơn 3 tỷ USD trong năm 2025 và gần gấp đôi vào năm 2030, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) từ 13% đến 14% cho đến cuối thập kỷ. Dù chiếm tỷ trọng nhỏ, phân khúc biệt thự và nhà đất thuộc nhóm tăng trưởng nhanh nhất, với mức dự kiến trên 14%.

Sự tham gia của dòng vốn tổ chức và nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục củng cố xu hướng này. Tầng lớp tinh hoa tại Việt Nam dự kiến đạt 25.800 người vào năm 2025, góp phần gia tăng nhu cầu đối với các dòng sản phẩm hàng hiệu. Các dự án hạ tầng như tuyến metro mới và mạng lưới giao thông đang cải thiện khả năng tiếp cận các khu vực cao cấp đang phát triển. Lực lượng chuyên gia quốc tế làm việc cho các tập đoàn đa quốc gia tạo ra nhu cầu tập trung ở phân khúc bất động sản cao cấp, khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn, củng cố giá thuê và hỗ trợ tăng trưởng vốn bền vững.

Philippines - Manila dẫn đầu tốc độ tăng giá toàn cầu

Thị trường bất động sản cao cấp tại Manila đang tăng trưởng mạnh mẽ với những con số ấn tượng vượt xa nhiều trung tâm quốc tế. Theo Prime Worldwide Cities Index của Santos Knight Frank, giá bất động sản cao cấp tại Metro Manila tăng 21,2% trong vòng một năm, vượt qua các trung tâm quốc tế như Dubai (15,9%) và Thượng Hải (10,4%). Báo cáo của Philippines News Agency cũng xếp Manila vào nhóm 5 thành phố có tốc độ tăng giá cao nhất thế giới, với mức tăng 77,5% trong 5 năm qua, cao hơn Los Angeles (56%) và Thượng Hải (32,8%).

Các khu vực trọng điểm như Makati, Bonifacio Global City và Vịnh Manila tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao. Một số dự án căn hộ trung tâm được chào bán ở mức trên 1 triệu peso/m² trong những đợt mở bán. Các yếu tố kinh tế vĩ mô đóng vai trò quan trọng khi giá nhà toàn quốc tăng khoảng 7,5% đến 8%/năm đến đầu năm 2025. Nguồn cung bất động sản cao cấp luôn trong tình trạng khan hiếm do sự săn đón của giới tài phiệt trong nước và những khách hàng nước ngoài sẵn sàng chi trả toàn bộ bằng tiền mặt. Luật pháp tại đây cho phép nhà đầu tư quốc tế nắm giữ tối đa 40% số lượng căn hộ trong một dự án chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho vốn ngoại.

Trong khi các phân khúc đầu cơ đối mặt với tình trạng dư cung, bất động sản cao cấp vẫn được săn đón mạnh mẽ hơn so với phân khúc tầm trung. Giá trị của phân khúc này liên tục thăng hoa nhờ sự khan hiếm của các bất động sản siêu cao cấp và sự thịnh vượng của người dân, cùng các dự án hạ tầng trọng điểm. Manila không chỉ vượt qua các đối thủ trong khu vực mà còn thường xuyên được xếp vào nhóm những thị trường cao cấp có giá trị tăng nhanh nhất thế giới, với đà tăng trưởng vượt xa tiêu chuẩn toàn cầu và sở hữu lực cầu vô cùng ổn định. Nhà đầu tư cần lưu ý sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc cao cấp và tầm trung tại thị trường này.

Puerto Rico - Ưu đãi thuế và đà tăng giá vượt trội

Puerto Rico vận hành thị trường bất động sản theo luật pháp Hoa Kỳ và hưởng lợi từ xu hướng di cư vì chính sách thuế, tạo nên đà tăng giá mạnh trong thời gian gần đây. Trong quý đầu năm 2025, giá nhà tăng 11,6% sau khi đã tăng 22% vào cuối năm 2024, nằm trong nhóm tăng trưởng theo quý cao nhất bên ngoài các khu đô thị trọng điểm của Mỹ. Các biệt thự nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp ven biển tại Condado, Dorado, Palmas del Mar và Bahía Beach có mức giá cao và có tốc độ giao dịch cực kỳ nhanh chóng, đóng góp vào tổng giá trị thị trường bất động sản của đảo đạt 346 tỷ USD vào năm 2025.

Chi phí để sở hữu các bất động sản cao cấp tại đây rất đa dạng với mức giá từ 7 triệu USD trở lên cho căn biệt thự hướng biển, và đã xuất hiện các giao dịch chào bán trên 65 triệu USD. Bên cạnh việc tăng giá tài sản, nhà đầu tư còn thu về lợi nhuận từ 8% đến 12% khi cho thuê ngắn hạn tại các khu du lịch. Tại San Juan, phân khúc cho thuê dài hạn cũng hoạt động rất hiệu quả. Đặc biệt, Đạo luật 60 của Puerto Rico năm 2019 thiết lập một hệ thống ưu đãi thuế toàn diện nhằm thu hút nhà đầu tư và cư dân có tiềm lực tài chính, bao gồm giảm thuế thu nhập và thuế lãi vốn cho đối tượng đủ điều kiện.

Sự kết hợp giữa quy chuẩn Mỹ và lợi thế địa lý vùng Caribbean giúp Puerto Rico xây dựng một môi trường đầu tư bất động sản cao cấp có sự hậu thuẫn chính sách, vừa gia tăng giá trị tài sản vừa mang lại dòng tiền hiệu quả và lợi ích tài chính lâu dài cho chủ sở hữu. Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ các điều kiện để đủ điều kiện hưởng ưu đãi thuế theo Đạo luật 60, đồng thời đánh giá kỹ tiềm năng cho thuê thực tế tại từng khu vực. Thị trường này đặc biệt phù hợp với nhà đầu tư Mỹ đang tìm kiếm sự kết hợp giữa lợi nhuận và ưu đãi thuế trong một môi trường pháp lý quen thuộc.

Câu hỏi thường gặp

Thị trường nào có tốc độ tăng giá cao nhất trong năm 2025?

Metro Manila (Philippines) dẫn đầu với mức tăng 21,2% trong năm, tiếp theo là Bồ Đào Nha với 15,2% tăng giá toàn quốc.

Bồ Đào Nha có phù hợp cho nhà đầu tư nước ngoài không?

Có, Bồ Đào Nha có chính sách thân thiện với người nước ngoài, giá tăng ổn định và tỷ suất sinh lời tốt tại các khu vực trung tâm như Lisbon và Algarve.

Mức giá bất động sản cao cấp tại Sofia Bulgaria là bao nhiêu?

Giá trung bình tại Sofia khoảng 3.500 Euro/m² ở các khu vực cao cấp, thấp hơn nhiều so với Tây Âu nhưng có dư địa tăng trưởng lớn.

Việt Nam có chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài không?

Có, Chính phủ đã đơn giản hóa quy định sở hữu đối với người nước ngoài và các dự án hạ tầng đang cải thiện khả năng kết nối.

Đạo luật 60 của Puerto Rico mang lại lợi ích gì cho nhà đầu tư?

Đạo luật 60 năm 2019 cung cấp hệ thống ưu đãi thuế toàn diện bao gồm giảm thuế thu nhập và thuế lãi vốn cho nhà đầu tư đủ điều kiện.

Khám Phá

Bất động sản cao cấp 2026: Những xu hướng thị trường mới và cơ hội đầu tư

Những đặc trưng nổi bật của thị trường bất động sản quận 11

Thị trường bất động sản quận 8: Điểm sáng cho nhà đầu tư

Kiến trúc bất động sản hạng sang 2026: Những tiêu chuẩn thiết kế mới từ các dự án tiêu biểu

Giá nhà Quận Bình Tân biến động theo thị trường bất động sản TP.HCM